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三看秋交会,看透楼市走向

    日前,接触到的多个购房者都表达了“看完秋交会再决定是否买房”的想法。而与之对应的是,近期深圳新房和二手房成交量均有所下降。等待秋交会再决定的意义何在?秋交会能否传递更多的价格信号?在相对大量楼盘入市的情况下房价是否可能出现下降?这一系列问题不仅仅萦绕在购房者的脑海,同样也在困扰着地产的业内人士。

 

    回顾今年的楼市,确实有点诡异。首先是政府的态度有点诡异,四月份公布百分十的房价上涨幅度目标,因限价过于宽松,本为“限价令”却被戏称为“涨价令”,导致人们担心政府再度“放水”,然而,到了七月,却传闻政府要求月度房价零涨幅,政策明显收紧。而二手房按评估价收税政策推出则直接让二手房交易进入“冰河”时代,更让业内人士对政府用心疑惑。其次开发商的态度比较暧昧,说不想卖吧也开盘了,说想卖吧也不搞什么价格优惠,推盘速度吧也不紧不慢。观望,成为近半年来楼市使用频率最高的一个关键词。开发商在观望,等待政策风向的变化。而置业者也在观望,等待政策的加码,等待开发商的主动降价,等待更好的置业机会。多方态度直接导致了一手房市场进入胶着状态——价格僵持,成交量走低。

 

    随着楼市传统的“金九银十”即将来到,各界都希望前景能够明朗开来。然而,经过多轮楼市的涨涨跌跌,预言家们已经普遍变得谨慎起来。在最近媒体采访中,对于楼市的走向尤其是房价的涨跌趋势和幅度,大部分人都小心翼翼、语焉不详。环顾左右,短期内可能导致市场走向明晰的唯一机会点在秋交会。对于购房者和业内人士来说,秋交会将成其预判市场走向的一个重要时间窗口。

 

    从最近多年的情况来看,秋交会成为了深圳楼市的反向晴雨表——凡是房价上涨、市场供不应求的年头,秋交会就表现为深圳房企参展积极性不高,大房企缺席;凡是房价下跌、市场供过于求的念头,秋交会就表现为大牌济济一堂、展会锣鼓喧天。最典型的例子莫过于2008年,当年有124个楼盘、82家开发商参展秋交会,其中深圳本土房企占到80%以上,成为秋交会“有史以来深圳本土房企参展数量最多、参展范围最广、参展产品最全的一次”。而与之形成鲜明对比的是,2008年是近十年深圳楼市最惨淡的一年,是绝对的波谷。因此,今年秋交会的第一个看点就是深圳到底有多少开发商、多少个楼盘会参加本次秋交会,由此我们来判断今年的楼市景气指数和房企的压力指数。从实际情况来看,由于限购令等政策影响到了大多数楼旁推盘的节奏——不少楼旁纷纷推迟入市时机。然后,不管是丑媳妇也好还是俊媳妇也好,迟早要出来面世的。在看不到调控政策变向的情况下,与其等待,不如选择好的时间节点快点推出。尤其对于那些上市公司来说,今年的业绩距离年底已经时日不多。在完成销售任务的压力下,抓住不到三个月时间加快推盘节奏是必然的选择。因此,可能会有较多上市房企选择秋交会来打开市场。根据媒体的报道,万科、保利、星河等知名房企已经确定参展了,但整体情况还有待展会正式开启之时方可揭晓。

 

    第二个看点就是参展楼盘能否给出实质性的价格优惠。参展楼盘价格折扣的力度情况,不仅仅对于那些希望在近期入市、已经瞄准目标多时的置业者来说意义重大,就是对那些尚未提上日程的意向购房者来说也是风向标和定心丸。倘若大部分楼盘豁出去了,大胆打折,无疑给市场传递一个信号:开发商在跑量与报价之间纠结开始结束,房价开始松动。参展楼盘的价格优惠将很快传导到整个楼市,将导致整个市场价格重心的下移。这想必也是深圳地方政府所乐见的,要知道下半年还有多个高端楼盘将入市拉高全市均价,深圳全年的房价调控目标实现不容易呀!

    第三个看点是看盘人数的多寡。看盘者,大部分是潜在的购房者;根据看房者的数量,应该可以近似推导出近期潜在市场的规模。这一点对于业内人士研判市场潜力有重要的意义,因此必为重视。而对于购房者,看看自己的“同类”有多少也可以判断价格可能下降的空间。所以,看盘者的数量也是一个重要看点。

 

    秋交会,三大看点——看参展商数量、看价格折扣力度、看参观者多寡。看完这三点,我们大概可以判断市场走向——到底会是“金九银十”还是“铜九铁十”。

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